Blijft een eigen woning betaalbaar? Sociale ongelijkheid op de woningmarkt
Een eigen woning blijft voor veel Vlamingen een belangrijke droom. Maar de stijgende huizenprijzen, hogere hypothecaire leningen en strengere energieregels maken het steeds moeilijker om die droom waar te maken. Hoe evolueert de Vlaamse woningmarkt? En dreigt de kloof tussen wie al vastgoed bezit en wie een eerste woning zoekt verder te groeien? Professor Sven Damen (Finance, Faculteit Bedrijfswetenschappen en Economie) analyseert de evolutie van de Vlaamse woningmarkt en de impact op starters, betaalbaar wonen en sociale ongelijkheid.
In het kort
- Sinds 2020 is er de betaalbaarheid van een eigen woning sterk afgenomen bij starters door COVID en een recente stijging van de rentevoeten.
- De stijging van de energieprijzen en de renovatieverplichting sinds 2023 zetten de woningmarkt onder druk.
- De woonwensen van de Vlaming staan nog ver van een compacte woonvorm met gedeelde woonruimtes (cohousing).
Waarom stijgen de huizenprijzen? Veel vraag en te weinig woningen
Gemiddeld kost een huis in Vlaanderen 356.000 euro en een appartement 278.000 euro. Dat blijkt uit de recentste Vastgoedbarometer. De rentetarieven zijn de voorbije twee jaar verdriedubbeld, waardoor een hypothecaire lening fors duurder is geworden. “Er is een duidelijke trendbreuk sinds 2020”, stelt professor Finance Sven Damen vast. “Tot 2019 bleef de betaalbaarheid stabiel voor een koper met een gemiddeld inkomen die een gemiddeld huis kocht. Nu niet meer."
Volgens Damen ligt een belangrijke verklaring dan ook bij het beperkte woningaanbod. "Ook al stijgen de woningprijzen, er wordt weinig bijgebouwd. Als het aanbod onvoldoende meegroeit, vertaalt extra vraag zich rechtstreeks in hogere prijzen. "Die combinatie van veel vraag en weinig aanbod blijft een van de belangrijkste drijfveren achter de stijgende huizenprijzen in Vlaanderen."
Slechtere betaalbaarheid voor starters
Sinds 2020 ziet Damen een duidelijke verslechtering van de betaalbaarheid bij jonge starters: “COVID speelde daarbij een belangrijke rol. Mogelijks heeft de pandemie de voorkeuren van de mensen wat veranderd – opeens werden open bebouwingen met grote tuinen erg populair –, maar de woningmarkt lag ook een tijd stil doordat er geen huisbezoeken konden plaatsvinden. Toen dat ineens wél weer kon, gingen erg veel mensen tegelijkertijd op zoek naar een woning, wat leidde tot een oververhitting van de markt. Dat zorgde voor spectaculaire prijsstijgingen.
"Samen met een stevige stijging van de rentevoeten sinds 2022 maakt dit het voor starters moeilijker om een eigen woning te kopen, want die moeten immers concurreren met de ‘doorstromers’ die vaak al een eigen woning bezitten, die wél al leenden aan lagere rentevoeten én hun vastgoed sterk in waarde zagen stijgen.” Dit fenomeen draagt bij aan een toenemende sociale ongelijkheid op de woningmarkt.
Energieprijzen en renovatieplicht maken wonen duurder
“De stijging van de energieprijzen en de renovatieverplichting sinds 2023 zijn nog twee factoren die een woningaankoop stevig duurder kunnen maken”, weet Damen. “Wie een woning koopt met een slechte energiescore, is verplicht die te renoveren. Tegelijk zijn bouwmaterialen duurder geworden, waardoor renoveren een kostelijke zaak wordt.”
Energie-efficiënte woningen blijken daardoor steeds aantrekkelijker. Ze hebben de beste waardestijging, stelde Damen vast. “Ze doen het goed op de vastgoedmarkt omdat ze lage energiekosten hebben. De prijs blijft daardoor stijgen, al is dat geen garantie dat ze dat in de toekomst blijven doen. Veel Vlamingen denken dat vastgoed alleen maar in waarde stijgt, maar de prijsstijgingen van de afgelopen decennia waren echt uitzonderlijk.”
Vergroot de woningmarkt de sociale ongelijkheid?
De vastgoedmarkt speelt een belangrijke rol in de opbouw van vermogen. Wie eigenaar is van een woning, profiteert vaak van waardestijgingen. Wie niet kan kopen, blijft huren en bouwt doorgaans minder vermogen op. Daardoor kan de betaalbaarheid van wonen een steeds grotere invloed hebben op sociale ongelijkheid. Als een eigen woning moeilijk bereikbaar wordt voor starters, dreigt de kloof tussen eigenaars en niet-eigenaars verder toe te nemen. Net daarom blijft voldoende woningaanbod cruciaal voor een toegankelijke en betaalbare woningmarkt.
“De woonwensen van Vlamingen staan nog ver af van compacte woonvormen. We wonen liefst in een open of halfopen bebouwing en willen niet in een appartementsgebouw van tien verdiepingen of hoger wonen.”
Kangoeroewonen & cohousing: oplossing voor betaalbaar wonen?
Alternatieve woonvormen zoals cohousing en kangoeroewonen worden regelmatig genoemd als antwoord op de wooncrisis. Toch blijkt uit onderzoek dat veel Vlamingen nog altijd een sterke voorkeur hebben voor een traditionele woning. “We hebben heel weinig informatie over hoe populair die alternatieve woonvormen nu zijn”, aldus Damen. “Uit de laatste grote Vlaamse woonsurvey bleek dat de woonwensen van de Vlaming nog ver van een compacte woonvorm afstaan."
- 72% van de respondenten gaf nog steeds de voorkeur aan een open of halfopen bebouwing.
- 1 op de 3 huishoudens wil in een stadskern wonen, maar niemand wil in een appartementsgebouw van tien verdiepingen of hoger wonen.
- Vlamingen staan minder open om woonruimtes te delen met andere gezinnen. 85% wilde in elk geval géén woonkamer of keuken delen.
Kunnen huurkoopwoningen de toegang tot een eigen woning vergroten?
En hoe zit het met huurkoopwoningen (waarbij de koper (huurkoper) een woning huurt met de intentie om die uiteindelijk te kopen nvdr), zijn die de toekomst? “Er zit zeker potentieel in dit nieuwe product,” denkt Damen. “Het is een brug tussen kopen en huren. Mensen die niet kunnen kopen, maar wel kunnen huren, kunnen zo op een flexibele manier de overstap maken. Voor starters die vandaag moeilijk toegang krijgen tot de woningmarkt kan huurkoop in de toekomst een interessante, flexibele piste worden.”